مقیاس کلان - موضوع: وضعیت و مشخصات بافت‌های فرسوده منطقه 16

بر اساس مصوبۀ شورای عالی شهرسازی و معماری، بافت فرسودۀ شهری به آن بلوک‌های شهری اطلاق می‌شود که بیش از 50 درصد املاک موجود در آن‌ها به‌طور هم‌زمان دارای سه شاخص «ناپایداری»، «ریزدانگی» و «نفوذناپذیری» باشند. مبتنی بر این ضوابط مشخصات بافت فرسوده منطقه 16 در قیاس با شهر تهران در جدول 13 و 14 نشان داده شده است.

جدول 13: مساحت پهنه‌های و بلوک‌های مصوب فرسوده در سطح شهر تهران و منطقه 16

‌ مأخذ: سایت شهرداری منطقه 16

جدول 14: مساحت بافت فرسوده مصوب منطقه 16 و نسبت آن با کل مساحت منطقه (مقیاس سنجش: بلوک)

مأخذ: سایت شهرداری منطقه 16

در تصویر 5 پراکنش بلوک‌های شهری دارای سه شاخص همزمان (بافت فرسوده دارای مصوبه) و در تصویر 6  پهنه‌های ریزدانه و ناپایدار را در کنار بلوک‌هایی فرسوده می­توان رصد نمود.

مشخصات مساحت بلوک‌های شهری به تفکیک ویژگی‌های سه‌گانه و جمعیت ساکن در این مناطق بر اساس آمار سال 1385 در جدول 15 درج شده است. این جدول نشان می­دهد که اگر مقیاس سنجش بلوک‌های منطقه باشند، مشکل اصلی بلوک‌های ناپایداری و دارای ریزدانگی در قطعات است.

جدول 15: مشخصات بافت فرسوده منطقه 16 تهران طبق آمار نفوس و مسکن سال 1385

مأخذ: سایت شهرداری منطقه 16

بر اساس تصاویر 5 و 6 و مندرجات جدول 15 می‌توان نتیجه گرفت که ناحیه 4، (محلۀ یاخچی آباد) از نظر فرسودگی (در سه شاخص معیار) مطلوب‌ترین و ناحیه 1 (محلۀ جوادیه) بدترین وضعیت را دارد. البته باید توجه نمود که معیارهای تشخیص فرسودگی کیفی نیستند و طی سال‌های گذشته نقدهای بسیاری به آن‌ها وارد شده است و این محدوده‌ها را بایستی صرفاً به دید بافت دارای مصوبه در نظر داشت. در واقع بافت‌هایی در منطقه16 (نظیر محله گلابدره) وجود دارند که وضعیت فرسودگی آن به مراتب بیشتر از نقاط دارای مصوبه است. مشاور طرح تفصیلی در سال 1385 پیشنهاد گسترۀ بافت‌های فرسوده منطقه را منطبق بر تقسیم‌بندی هفتگانه‌ای (تصویر2) که خود پیشنهاد داده بود تنظیم نموده است. پیشنهادات مشاور در جدول 16 قابل مشاهده است. متأسفانه همان‌طور که قبلاً هم مطرح شد این نیازها در سطح 7 ناحیه برآورد شده است، اما منطقه 16 شامل 6 ناحیه است. با توجه به اینکه در پیشنهادات مشاور محدودۀ فیزیکی نواحی هم تغییر کرده است، پیشنهادات جدول 16 قابلیت برنامه‌ریزی کمی دارد.

جدول 16: وضعیت بلوک‌های بافت فرسوده و پیشنهادهای طرح تفصیلی منطقه 16

مأخذ: گزارش طرح تفصیلی منطقه 16

نکته قابل توجه در جدول 16 این است که مشاور به‌صورت کلی برای بافت‌های فرسوده این منطقه کاهش جمعیت و کاهش سطح کاربری مسکونی و در مقابل آن افزایش کاربری خدماتی، تجاری و فعالیت پیشنهاد داده است. این موضوع با واقعیت­های در جریان منطقه تطابق کمی دارد و نیاز سکونتی مردم داخل بافت را در نظر نگرفته است.

یکی از روش‌های بالاتر بردن و افزایش دقت برای برنامه‌ریزی مسکن، تغییر مقیاس برآورد از بلوک به پلاک‌های منطقه است. ازاین‌رو در جدول 17 بر آمارهای پلاک‌های منطقه (اعم از مسکونی و یا سایر کاربری­ها) تمرکز شده است. بر اساس اطلاعات GIS (دریافتی از شهرداری منطقه) منطقه 16 شامل 42715 پلاک به مساحت کل 1256 هکتار است که برآورد می‌شود حدود 35083 پلاک به مساحت 648 هکتار آن، ناپایدار است و از این میان، 11509 پلاک فرسوده با مساحت 139 هکتار کاربری مسکونی دارند. نکته حائز توجه این است که با توجه به نقدهای فراوانی که در خصوص سه معیار تشخیص فرسودگی مطرح است و  همین‌طور برداشت‌های محلی و مشاهدۀ نواقصی که سامانۀ طرح تفصیلی در تعیین بافت‌های فرسوده داشته، و مقابله با بحران (درصورت وقوع حوادث غیرمترقبه) در سازه‌های ناپایدار مسکونی در منطقه، اهمیت شاخص ناپایداری نسبت به دو شاخص دیگر بیشتر جلوه می‌کند. ستون «پلاک‌های ناپایدار که جزو فرسوده قرار نگرفته‌اند» جدول 17 نشان دهندۀ وسعت بافت‌های ناپایداری که دو شاخص دیگر را ندارند اما هنوز دارای معضل اصلی هستند را نشان می­دهد. به‌طور کامل مشخص است که کمیت آن بالای دو برابر برآوردهای بافت فرسوده است. این‌طور به نظر می‌رسد که برای شناخت دقیق‌تر و برنامه‌ریزی مطلوب‌تر باید به تجمع این اعداد (که همان بافت دارای شاخص ناپایداری ) توجه بیشتری نمود. (ستون آخر: تعداد کل ناپایدار و فرسوده).

اگر بخواهیم ابعاد بحران و مقادیر پلاک­هایی که دچار ناپایداری هستند را نشان دهیم باید به مقادیر ارایه شده در جدول 18 دقت کنیم. در این جدول در یک دسته‌بندی عملیاتی، مساحت پلاک‌های ناپایدار مشخص شده است. بر اساس این اطلاعات 66/7 درصد پلاک‌های مسکونی منطقه زیر 100 مترمربع با مساحت میانگین 66 مترمربع هستند. همین‌طور 24/4 درصد کل پلاک‌های مسکونی نیز مساحتی بین 100 تا 149 مترمربع دارند. ازاین‌رو 91/1 کل پلاک‌های مسکونی منطقه 16 زیر 150 مترمربع و میانگین 88 مترمربع مساحت دارند و این بحران در ریزدانگی بافت مسکونی منطقه را نشان می­دهد.

جدول 17: وضعیت کل پلاک‌ها و پلاک‌های فرسوده و ناپایدار منطقه 16

مأخذ: برآورد بر روی فایل GIS

جدول 18: دسته‌بندی پلاک‌های مسکونی بر اساس متراژ و مشخص نمودن میانگین مساحت آن‌ها

مأخذ: برآورد بر روی فایل GIS