گروه توسعۀ ایرانیان به‌عنوان یک سازمان توسعه‌گر  با تحلیل مخاطرات و تهدیدهای موجود در «بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری» و شناسایی آسیب‌های روند کنونی نوسازی و همچنین با عنایت به پتانسیل‌های موجود در این مسئله، الگویی از نوسازی در بافت‌های فرسوده را در قالب اجرای طرح‌های عملیاتی در پیش گرفته است که طی آن می‌توان از فرصت‌ها و ظرفیت‌های توسعه‌ای موجود در عملیات نوسازی بهره‌برداری کرد.

از جمله ویژگی‌های متمایزکنندۀ طرح‌های عملیاتیِ مبتنی‌بر الگوی پیش‌گفته «قابلیت تکثیر درون‌زا» و عدم وابستگی معنی‌دار آن به نیروهای تزریقیِ بیرونی است که ضامن تداوم و قائم‌به‌خود بودنِ طرح است. بار اصلی این ویژگی به‌طورعمده بر عهدۀ سازوکار «معاوضه» نهاده شده که شامل مبادلۀ واحدهای مسکونی پیش‌تر ساخته‌شده با املاک فرسوده است تا از این طریق به‌طور فزاینده میدانی جدید برای عملیات نوسازی حاصل شود.

شکل ذیل نحوۀ عملکرد سازوکار معاوضه را نشان می‌دهد و با این فرض ترسیم شده است که بتوان روی هر یک مترمربع ملک فرسوده سه مترمربع واحد مسکونی نوساز ایجاد کرد و هر سه مترمربع واحد مسکونی نوساز را با دو مترمربع ملک فرسوده معاوضه کرد(این اعداد صرفاً برای سادگی در توضیح عملکرد معاوضه استفاده شده‌اند).



سازوکار معاوضه حامل سه ویژگی عمده است:

1. کاهش هزینه‌های مبادلاتی و تسریعِ جریان نوسازی

مطالعات انجام‌شده در مورد مناطق دارای بافت‌های فرسوده و ناکارآمد نشان می‌دهد که در این مناطق به علت ریزدانگی قطعات و مسائل حقوقی و مالکیتی، عقد قرارداد مشارکت در ساخت با مالکان با هزینه‌های مبادلاتی سرسام‌آور و زمان‌بریِ زیاد همراه است و برای سازنده نیز ریسک‌های حقوقی و اجتماعی فراوان در بردارد ضمن آنکه ضرورت اسکان موقت ساکنین پلاک‌های فرسوده در طول دورۀ مشارکت و مشکلات آن، انگیزۀ بسیاری از ساکنان برای مشارکت را کاهش می‌دهد. حال‌آنکه در روش معاوضه، تمامی این مشکلات از میان برداشته می‌شود به‌نحوی‌که علاوه‌بر کاهش هزینه‌های مبادلاتی منجر به افزایش سرعت جریان نوسازی نیز می‌شود. وجود واحدهای مسکونی نوساز و قابل‌رؤیت برای مالکان املاک فرسوده و ارائۀ پیشنهادی خوب برای معاوضه، آن‌ها را در شرایطی قرار می‌دهد که تنها با یک نقل‌مکان ساده می‌توانند علاوه بر کیفیت زندگی، دارایی خود را نیز افزایش ‌دهند.

2. کاهش نیاز به نقدینگی و فعال‌سازی ظرفیت‌های اقتصادی در شرایط رکود

 دیگر مزیت سازوکار معاوضه کاهش نیاز به نقدینگی است. مقیاس بزرگ طرح نوسازی در تملک قطعات فرسوده نیازمند حجم عظیمی از منابع مالی نقدی است حال‌آنکه تحقق سازوکار معاوضه در مقیاسی مطلوبْ چنین نیازی را به حداقل می‌رساند. به‌عبارت‌دیگر در طرح معاوضه با انجام یک سرمایه‌گذاری اولیه در مقیاسی نسبتاً محدود می‌توان ستانده‌ای بدست‌آورد که دست‌مایۀ معاوضۀ واحدهای نوساز با املاک فرسوده در گام بزرگ‌تر بعدی باشد. درنتیجه با معاوضه می‌توان عملیات نوسازی را در کم‌ترین زمان ممکن و با پایین‌ترین نیاز به سرمایۀ نقدی به پیش‌برد. این مزیت به‌ویژه در شرایط رکود که از جمله ویژگی‌هایش معضل دسترسی به منابع مالی نقدی است اهمیت دوچندانی دارد و ازآنجاکه در طرح «شهید حسن شاطری» سازوکار معاوضه مقوم جریان نوسازی است، می‌تواند در شرایط رکودی نقش مهمی در ایجاد یک جریان اقتصادی پویا در میان فعالین حوزۀ ساختمان و مسکن که طیف گسترده‌ای از شاغلین را شامل می‌شود ایفا کند.

 

3. کاهش ریسک‌های ناشی از نوسانات بازار

یکی از ویژگی‌های مطرح در اقتصاد ایران فعال بودن ظرفیت‌های سفته‌بازی و سوداگرانه به‌ویژه در بازار زمین و مسکن است. نوسانات ناگهانی در قیمت زمین و مسکن آن‌هم در شرایط ناتوانی مردم عادی برای خانه‌دار شدن وضعیتی پرریسک و توأم با نااطمینانی‌های شدید را رقم می‌زند. حالتی را می‌توان تصور کرد که فردی قصدِ فروش ملک خود و تبدیل آن به یک واحد مسکونی را دارد، حال اگر این اراده برای تبدیل ملک در شرایط پرنوسان بازار مسکن رخ دهد می‌توان انتظار داشت که با ریسکی نظیر از دست دادن قدرت خرید مواجه باشد. چنین وضعیتی برای اقتصاد ایران آشنا و متداول است. از مزیت‌های  سازوکار معاوضه توانایی اصلاح شرایط مذکور و پوشش ریسک‌های این‌چنینی است. در واقع در این طرح مردم می‌توانند فارغ از رکود یا رونق بازار با یک امنیت خاطر بالا و در یک شرایط پراطمینان اقدام به تبدیل املاک خود با واحدهای مسکونی موردنظر کرده و ارزش دارایی خود را حفظ و یا حتی ارتقا دهند.      

در رابطه با طرح معاوضه اشاره به دو نکتۀ دیگر حانز اهمیت است. نکتۀ اول پارامتر تعیین‌کننده برای سازوکار معاوضه یعنی «ضریب معاوضه» است. این ضریب بیانگر آن است که به ازای یک مترمربع زمین(ملک فرسوده) چند مترمربع آپارتمان نوساز می‌توان به دست آورد. در اینجا مجال کافی برای پرداخت فنی و دقیق به چنین مبحثی وجود ندارد لذا صرفاً می‌توان به این گفته بسنده کرد که امتیاز ویژۀ طرح‌های نوسازی گروه توسعۀ ایرانیان به‌منظور افزایش انگیزۀ مردم برای پیوستن به جریان نوسازی توانایی ارائۀ ضریب معاوضه‌ای بالاتر از نرخ بازار است (ضریب معاوضۀ بازار نرخی است که از تقسیم قیمت زمین به قیمت آپارتمان حاصل می‌شود). نکتۀ دوم تفاوت طرح معاوضه با طرح‌هایی همچون طرح «خانه به جای خانه» یا «کلید به کلید» است. تجربۀ اجرای چنین طرح‌هایی عمدتاً حکایت از مقیاس کوچک و غیرراهبردی بودن آن‌ها دارد. مقیاس کوچک این طرح‌ها اولاً موجب کاهش قدرت انتخاب ساکنین بافت‌ها در گزینش واحدهای نوساز می‌شود که این امر می‌تواند روند نوسازی را با کندی و حتی در مواردی با چالش‌های جدی مواجه کند و ثانیاً منجربه عدم بهره‌گیری از صرفه‌های ناشی از مقیاس و در نتیجه کاهش توانایی سازنده در ارائۀ پیشنهاد‌های منفعت‌افزا برای بالابردنِ انگیزۀ مردم  جهت پیوستن به جریان نوسازی و تحمیل هزینه‌های سنگین به مجریان علی‌رغم مقیاس کوچکِ طرح می‌شود. ضمن آنکه طرح‌های مذکور هیچ‌گاه به‌عنوان یک راهبرد کلان برای جریان وسیعی از عملیات نوسازی مطرح نبوده‌اند. حال‌آنکه سازوکار معاوضه مبتنی‌بر الگوی نوسازی گروه توسعۀ ایرانیان، اولاً به‌عنوان پیشرانۀ اصلی و یک راهبرد برای کل طرح درنظر گرفته شده است، ثانیاً به‌سبب دارا بودن سهم بالایی از پروژه‌ها که مستلزم وجود تعداد زیادی واحد نوساز در گسترۀ عملیاتی طرح است، از یک سو افزایش قدرت انتخاب ساکنین بافت‌ها را منجر می‌شود و از دیگر سو با بهره‌گیری از صرفه‌های ناشی از مقیاس و انتقال منافع بیش‌تری به صاحبان املاک فرسوده، انگیزۀ آن‌ها برای مشارکت در جریان نوسازی را افزایش می‌دهد.